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隨著二手房市場的日漸火爆，許多人都急於尋找各種個人住房轉讓的節稅方法。其實，只要仔細研讀國家近年來出台的有關稅收政策，特別是國家稅務總局下發的《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發 [2006]108號)，還是可以找到正確的稅收籌畫思路，為自己在取得住房轉讓所得的同時，又合理合法地省下一筆稅款。
籌畫第一招：利用時間差異，及時換購新住房
按照《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規定，對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭惟一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。對照有關政策法規規定，納稅人可從以下幾個方面進行籌畫：一是對即將自用滿5年的家庭惟一生活用房，盡量使用5年期滿後再轉讓。二是出售現住房後盡可能在1年內重新購房。這樣，當購房金額大於或等於原住房銷售額時，可全部退還納稅保證金；而購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額將作為個人所得稅繳入國庫，用公式表示為：免徵個人所得稅額＝(新購房金額／原住房銷售額)x已繳納個人所得稅額。
例1：李先生近日以40萬元的價格將一套100平方米的舊房出售，該套住房購進時間為2003年，購進時原價為20萬元，按規定應繳納納稅保證金＝(40－20)x 20％＝4(萬元)。李先生有三種購房方案：一是出售住房後1年內重新購房，所購房金額仍是40萬元或超出；二是1年內重新購房，所購房金額假設為35萬元；三是出售住房後1年內末重新購房。
方案一：根據稅法規定，出售住房後1年內重新購房，所購房金額仍是40萬元或超出，李先生就不用繳納個人所得稅，所繳4萬元的納稅保證金全額退還。
方案二：1年內重新購房，所購房金額為35萬元。則李先生可以免徵個人所得稅額＝35／40 x 4＝3.5(萬元)，繳納個人所得稅=4－3.5=0.5(萬元)。
方案三：出售住房後1年內末重新購房，按規定所繳納的4萬元納稅保證金，將全部作為個人所得稅繳入國庫。
比較上述三種方案，不同的換購方式卻產生了三種完全不同的節稅效果， 三者之間相差可達4萬元之多。
當然，納稅人在作上述籌畫時，要特別掌握下列政策規定：一是對出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應主動在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納，並索取和妥善保管好稅務機關正式開具的“中華人民共和國納稅保證金收據”；二是原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益；三是個人在申請退還納稅保證金時，要向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認後方可辦理納稅保證金退還手續；四是跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，要向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。
籌畫第二招：盡可能扣除合理費用
按國稅發[2005]156號文件規定，個人轉讓住房繳納個人所得稅按“轉讓收入一房屋原值一轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%徵收。為此，在確認轉讓收入和房屋原值基礎上要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用可扣除。
例2：假設王先生於2005年1月以40萬元的總價(含購買時所繳稅金)在某省會城市購買了一套100平方米的商品房，住房裝修費用5萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元，除公證費和有關手續費外均有相應規範的票據。現在他決定將房屋以70萬元的總價售出。
由於王先生取得產權證或完稅發票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：
(1)營業稅金及附加=700 000 x 5.5％＝38 500(元)；印花稅=700 000 x 0.5‰=350(元)。
(2)雖然按《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，由於王先生居住不滿3年，要全額徵收土地增值稅。但是根據《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)的規定，“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。”所以王先生不需繳納土地增值稅。
(3)應納個人所得稅＝(轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－有關合理費用)x 20％，其中，房屋原值為400 000元；轉讓住房過程中繳納的稅金38 850元；合理費用(住房裝修費用+住房貸款利息等費用＝400 000 x1 0％+20 000)60 000元(住房裝修費用50 000元只能扣除40 000元)。則應納個人所得稅＝(700 000－400 000－38 850－60 000)x 20％=40 230(元)。
如果王先生不能按稅務部門規定提供住房裝修費用和住房貸款利息等費用證明資料，則其應納個人所得稅＝(700 000－400 000－38 850)x 20％＝52 230(元)， 比提供有關證明資料多繳納12 000元的稅款。所以盡最大可能扣除所有合理費用是進行相應稅收籌畫最直接簡便的辦法。
當然，籌畫時務必注意，有關合理費用的扣除是有嚴格限定條件的。一是住房裝修費用扣除須經審核且限定比例。國稅發[2006]108號文規定，納稅人所提供實際支付裝修費用發票必須是稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人要一致，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，才可在以下規定比例內扣除：即已購公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的 15％；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10％。同時，納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重複扣除裝修費用。二是按揭利息扣除須提供有效證明。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，需要憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。三是扣除手續費、公證費等費用要屬實。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，要憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
籌畫第三招：相機選擇核定徵稅特殊政策規定
國稅發[2006]108號檔規定，納稅人末提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水準等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。這無疑為人們進行有關稅收籌畫提供了新空間。
例3：假設王先生於2005年1月以40萬元的總價(含購買時所繳稅金)在某省會城市購買了一套100平方米的商品房，住房裝修費用5萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元，除公證費和有關手續費外均有相應規範的票據。現在他決定將房屋以70萬元的總價售出(該省規定普通住房轉讓的個人所得稅徵收比例為2%)。
由於王先生取得產權證或完稅發票的時間不滿5年，所需繳納的稅費合計與例2相同，仍為79 080元。如果王先生進行籌畫，不提供完整、準確的房屋原值憑證，則根據規定，王先生應納營業稅金及附加為38 500元；應納印花稅為350元，應納土地增值稅仍為0；王先生應納個人所得稅＝700 000x 2％＝14 000(元)，這樣，比籌畫前節省稅收26 230 (40 230-14 000)元。
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